【事例2】売れない・住めない・管理できない—— 転勤族オーナーが選んだ8年定期借家で“実質黒字”に【春日井市柏井町】
【事例2】売れない・住めない・管理できない——
転勤族オーナーが選んだ8年定期借家で“実質黒字”に【春日井市柏井町】
「立地はとても気に入っているので、売りたくない。でも転勤族だから自分でも住めないし、遠方からは管理もできない」——30代中盤、世界転勤の可能性もある若いオーナー様のお悩みでした。
この記事は、春日井市柏井町・昭和47年築（築約54年）の木造戸建てが、MIRAI不動産の借り上げ＋8年定期借家で再生し、賃料が固定資産税＋管理コストを上回る“実質黒字”を実現——さらにこのオーナー様から次のお客様をご紹介いただいた事例の記録です。代表・佐藤慶典が、現場目線でご紹介します。
物件サマリー — どんな空き家がどう変わったか
まず、本事例の物件と契約の概要を一覧でご紹介します。
| 所在地 | 愛知県春日井市柏井町（番地は非公開） |
|---|---|
| 建物 | 木造2階建て・5DK・87.97㎡・昭和47年12月築（築約54年） ※旧耐震基準の建物 |
| 立地の特徴 | JR中央線「勝川」駅 徒歩14分／イオン春日井 徒歩1分の好立地 |
| 引き継ぎ前の状態 | オーナー様のお祖父様が長年お住まいだった家／生活用品・家財が大量に残置／オーナー様・ご友人・代表の3者で協力して残置物を処分 |
| 工事内容 | キッチン交換／給湯器交換／玄関ドア交換／トイレ和式→洋式／洗面台撤去→洗濯機置き場に変更／浴室バスタブ・水栓交換・塗装＋床にバスナフローレ／各室の壁紙・床・天井・土壁塗装 |
| 契約形態 | MIRAI不動産が所有者様から借り上げ、入居者へ転貸 |
| 契約期間・賃料 | 定期借家8年／賃料 年額約20万円 ※入居者向け募集賃料は別途設定 |
| スピード感 | 県耐震診断 約3か月 → 契約締結 → リフォーム 約2か月（旧耐震建物のため安全確認を実施） |
| その後の出来事 | このオーナー様からのご紹介で、新しいお客様が発生（事例3として近日公開） |
オーナー様のご状況と「3重のジレンマ」
本物件のオーナー様は、30代中盤の若い方でした。お祖父様が長年お住まいだった家を引き継がれていましたが、ご本人は職業柄、転勤族として全国各地——そして今後は世界各地への転勤も視野に入る暮らしをされていました。
そのオーナー様が抱えていらしたのが、典型的な「3重のジレンマ」です。
① 売りたくない（立地が最高だから）
柏井町のこの物件は、大型複合施設「イオン春日井」まで徒歩1分という、生活利便性が抜群の立地。JR中央線「勝川」駅も徒歩圏内です。オーナー様ご自身、この立地をとても気に入っておられました。
「将来、転勤が落ち着いたら、ここに家を建てて住むかもしれない」——そんな可能性を残したい、というお気持ちが強くあったため、売却という選択肢は最初から外したいとおっしゃっていました。
② 住めない（転勤族だから）
とはいえ、転勤が続く今は、ご自身がそこに住むことはできません。職業柄、全国→世界へと舞台が広がっていく今、「いつ戻れるか分からない」のがリアルなところでした。
③ 管理できない（遠方だから）
そして最後のジレンマが、管理問題です。遠方からは現地に頻繁に通うことができません。特にオーナー様が気にされていたのが、以下の点でした。
- 季節になると草刈りが大変（庭の雑草がすぐに繁茂する）
- 建物が古いため、近隣からのクレーム対応もできない
- 築古ゆえ、台風や経年劣化のトラブルが心配
- 残置物の整理も自分一人では到底進まない
立地はとても気に入っているので、売りたくない。でも転勤族だから自分でも住めないし、遠方からは管理もできない。どこかに管理だけでもお願いできないだろうか。
「売れない・住めない・管理できない」——この3重のジレンマは、実は若いオーナー様ほど抱えやすい構造です。資産として残したいけれど、ライフステージが変動期にある。本件は、まさにそんなご事情の典型でした。
弊社からのご提案 — 8年定期借家で「将来戻る家」を残す
現地を確認し、お話を伺ったうえで、私からご提案したのは「借り上げ＋8年の定期借家」という選択肢でした。事例1のお客様（80代・施設入所）には5年でしたが、本件は「転勤が続く期間」に合わせて長めに設定する必要があったからです。
ご提案の主な内容
- MIRAI不動産が借主となり、オーナー様には所有しているだけで賃料が入る形に
- 残置物の整理は、オーナー様・ご友人・私（代表）で一緒に協力して進めた（思い出深い作業でした）
- キッチン・給湯器・玄関ドア・トイレ・洗面・浴室——必要な箇所はすべて当社負担でリフォーム
- 契約期間は定期借家8年。長めに設定することで転勤族のリズムに合わせる
- 入居中の管理・草木の手入れ・近隣対応もすべて当社で対応
- 築古のため県の耐震診断調査を実施し、安全性を客観的に確認
なぜ「8年」だったのか
定期借家の期間は、オーナー様のライフプランから逆算して決めるのが弊社の基本姿勢です。5年では転勤の節目に合わないかもしれない、10年では拘束が長すぎる——そのバランスで、本件は8年が最適という判断になりました。
定期借家のいいところは、「終わりが決まっている」こと。普通賃貸のように「いつ返してもらえるか分からない」という不安がなく、8年後にはオーナー様の意思で次の選択ができるようになります。「将来は戻るかもしれない」という選択肢を生かしたままにできる、これが大きなポイントです。
“実質黒字”の仕組み — 賃料 vs 固定資産税＋草刈り
本事例で特筆すべきは、キャッシュフローの変化です。空き家を保有しているとマイナス収支になるのが普通ですが、本件では8年定期借家によってプラスに転じました。
オーナー様の年間キャッシュフロー比較
BEFORE借り上げ前
- 固定資産税▲ 支出
- 草刈り・管理費▲ 支出
AFTER借り上げ後
- MIRAIからの賃料＋ 年額20万円
- 固定資産税▲ 支出
- 草刈り・管理費不要（弊社負担）
賃料 年額20万円 が固定資産税を上回り、管理コストも当社負担
→ 持っているだけで「実質黒字」に
もちろん、すべての物件で同じ結果が出るわけではありません。本件は固定資産税が控えめな築古物件であり、かつ立地が良く入居者が見つかりやすかったからこそ、このキャッシュフロー構造が成り立ちました。
それでも、オーナー様からは「持っているだけでマイナスだった家が、プラスを生む資産に変わった」と、非常に喜んでいただきました。
ビフォーアフター ギャラリー（12箇所）
引き継ぎ時の状態と、リフォーム後の状態を、建物の主要12箇所にわたって並べてご覧いただきます。築約54年・5DKという広めの物件で、それぞれの部屋に合わせた工事を行いました。
▶ 外まわり・外部
外観
引き継ぎ時
整備後
玄関アプローチ — 玄関ドア交換
古いガラス引き戸
スタイリッシュな黒の新ドア
庭 — 草木整理
草木の繁茂
整地後
▶ 入り口・通路
玄関ホール — 天井塗装・整理
残置物のあるホール
天井塗装・整理
▶ 居室
1階洋室 5.5帖 — 壁紙貼替＋清掃
引き継ぎ時
壁紙貼替・清掃
1階和室 8帖 — 土壁塗装＋畳の上に和風カーペットラグ
引き継ぎ時
土壁塗装＋和風ラグ
2階洋室 6帖 — 天井塗装
引き継ぎ時
天井塗装
2階和室 7.5帖 — 清掃のみ
引き継ぎ時
清掃後
▶ キッチン — まるごと交換
ダイニングキッチン
オレンジ壁・古いキッチン
新キッチン・給湯器
▶ 水回り — 3つの大きな改修
トイレ — 和式 → 洋式（ウォシュレット付）
和式トイレ
洋式（ウォシュレット付）
洗面所 — 洗面台撤去→洗濯機置き場に変更
古い洗面台
洗濯機置き場に転換
浴室 — バスタブ・水栓・塗装＋バスナフローレ施工
古い浴室
バスタブ・水栓・塗装
水回り3点 — 入居者目線で「住み心地」を最優先
築古物件で入居者様に長く住んでいただくには、水回りの快適性がカギです。本件では特に、和式→洋式トイレ、洗面台撤去で洗濯機スペース新設、浴室バスタブ・水栓・塗装（バスナフローレで床の冷たさ対策）の3点が、入居後の満足度に大きく貢献しました。
県耐震診断から契約・入居までのスケジュール
本件は築約54年（旧耐震基準の建物）のため、まず愛知県の耐震診断調査を活用して、建物の安全性を客観的に確認しました。診断結果が出るまでに約3か月、その後リフォームに約2か月という流れです。
- オーナー様から最初のご相談
「売りたくないけど管理できない」というジレンマを共有いただきました。 - 現地調査・残置物確認
建物の状態、周辺環境、立地のメリットを確認。 - 県耐震診断の申込み
旧耐震基準（昭和56年以前）の建物であるため、愛知県の制度を活用。 - 残置物処分（オーナー様・ご友人・代表で協力）
耐震診断結果を待つ間、皆で力を合わせて荷物を整理しました。 - 県耐震診断の結果が出る
約3か月で結果が判明。安全性を確認したうえで次のステップへ。 - 借り上げ＋8年定期借家契約の締結
期間8年・賃料年額約20万円で正式に契約成立。 - リフォーム工事（約2か月）
キッチン・給湯器・玄関ドア・トイレ・洗面・浴室・各室を実施。 - 工事完了・入居者募集開始
立地の良さ（イオン徒歩1分）もあって、入居者様もスムーズに決定。
その後の8年間、当社が入居者様の募集・入居後の管理・近隣対応・草木の手入れまで、すべて担当しています。オーナー様にお手をわずらわせることは、契約期間中ほとんどありません。
オーナー様のお声と、次のお客様のご紹介へ
運用開始後のお声
管理を全部お任せできて、しかも賃料が固定資産税と草刈り費用を上回って“実質黒字”になっています。持っているだけでマイナスだった家が、プラスを生む資産に変わりました。本当にお願いして良かったです。
このお言葉をいただいたとき、私も心から「お役に立てて良かった」と感じました。
遠方からの管理という負担、近隣からのクレーム不安、草木の手入れの手間——本来オーナー様が抱えていたはずの心配ごとを、まるごと当社で引き受けたことが「楽になった」というお言葉につながったのだと思います。
そして何より、「将来戻る家」を残せたこと。「いつか転勤が落ち着いたら、ここに帰ってきたい」というオーナー様の気持ちを、8年という時間で確実に守れたことが、大きな満足感につながったのではないかと思います。
そして、次のお客様のご紹介へ
本事例には、もう一つ嬉しいエピソードがあります。
信頼が、次のご縁を生んだ
このオーナー様からのご紹介で、新しいお客様（事例3）のご相談につながりました。「うちのMIRAI不動産にお願いしたら、本当に楽になった」とご親族・お知り合いに話してくださったことが、次のご縁につながったのです。
不動産の仕事をしていて、ご紹介をいただけることほど嬉しいものはありません。それは「この会社に任せて良かった」という、何よりのご評価だからです。本事例の成功は、私たちにとっても大きな励みになりました。
この事例から学べる3つのポイント
本事例には、空き家でお悩みの方に、特に若い世代のオーナー様に共通して当てはまる、3つの学びがあると考えています。
「将来戻るかも」の可能性を残したまま貸せる
定期借家なら契約期間満了で確実に物件が戻るため、「いつか戻る家」を温存しながら活用できます。本件のように、転勤族や海外赴任の方など、ライフプランが流動的な方ほど、この仕組みは相性が良いです。
契約期間は「オーナー様のライフプラン」から逆算する
5年・8年・10年——定期借家の期間はオーナー様の事情に合わせて柔軟に設定できます。本件は転勤の節目を考えて8年に。事例1（80代・施設入所）は5年でした。「うちの場合は何年がベスト？」とご相談ください。
立地の良い築古物件は“実質黒字”を狙える
固定資産税が抑えめで、入居需要のある立地なら、借り上げ賃料が固定資産税＋管理コストを上回ることがあります。本件は徒歩1分にイオンがある好立地だったため、この構造が成立しました。「うちの物件もできる？」はぜひ無料相談で。
他の事例も見る
空き家Reサイクルの実例は、本記事を含めて全4事例を順次ご紹介していきます。
施設入所で残された築約50年の実家、5年後にご親族の建て替えで次世代へ【日進市浅田町】
本事例のオーナー様からのご紹介でつながった案件（近日公開）
近日公開予定
※ 公開され次第、こちらに各事例へのリンクを追加します。
空き家のお悩み、まず無料でご相談ください
本事例のように、転勤族で住めない、遠方で管理できない、でも売りたくない——という方にこそ、定期借家を活用した借り上げ方式が向いています。「うちの場合はどうなるだろう？」と感じた方は、まずはお気軽にお問い合わせください。
「うちの空き家でも活用できる？」
「実質黒字って本当にできる？」
現地調査・ご提案・お見積りまで、完全無料で対応しています。
本事例のような借り上げ＋定期借家のご相談、大歓迎です。
会社情報はこちら → //mirai-fudosan.com/
しつこい営業は一切行いません
執筆者紹介
約15年の不動産・リフォーム実務経験
賃貸現場でオーナー様・入居者双方の目線を磨く
地域密着で売買・賃貸・管理を幅広く担当
建物の構造・施工現場を実務で習得
不動産・リフォーム両面の経験を結集
「空き家Reサイクル」を生み出した想い
不動産業界で賃貸・売買・管理の各分野を計13年経験し、さらにリフォーム業界での2年で建物再生のノウハウを習得しました。 その後「使われていない家を、もっと活用できないか」という想いから独自プログラム 「空き家Reサイクル」を考案。 不動産の市場感覚とリフォームの実務知識を組み合わせ、 オーナー様の自己負担ゼロで空き家を再生する仕組みを実現しました。 日進市・名古屋市南東部エリアを中心に、これまで多数のオーナー様の空き家を活用へと繋げています。
