空き家を放置すると固定資産税が6倍？ 【日進市・名古屋市天白区・緑区・名東区の対策まとめ】
空き家を放置すると固定資産税が6倍？
【日進市・名古屋市天白区・緑区・名東区の対策まとめ】
「空き家を解体すると固定資産税が6倍になる」——そんな話を聞いたことはありませんか？実はこれ、本当の話です。
多くの空き家オーナー様が、税金の問題と解体費の負担、そして近隣への迷惑という板挟みに悩んでいらっしゃいます。この記事では、日進市で空き家活用を専門に手がけるMIRAI不動産の代表・佐藤慶典が、「固定資産税6倍のカラクリ」と「放置せず・壊さずに解決する方法」を実例とともに解説します。
なぜ空き家を解体すると固定資産税が6倍になるのか
まず、なぜ「6倍」という数字が出てくるのか、仕組みからお伝えします。
土地の固定資産税には、「住宅用地の特例」という大きな軽減措置があります。これは「住宅が建っている土地は税金を安くする」という制度で、地方税法に基づいた全国共通のルールです。
| 住宅用地の区分 | 軽減の内容 |
|---|---|
| 200㎡（約60坪）までの部分 | 評価額が1/6に軽減 |
| 200㎡を超える部分 | 評価額が1/3に軽減 |
つまり、住宅が建っている土地は、何もない更地に比べて固定資産税がぐっと安く抑えられているわけです。逆に言えば、建物を解体して更地にした瞬間、この軽減措置がなくなり、土地の固定資産税が実質6倍に跳ね上がることになります。
これは日進市でも名古屋市天白区・緑区・名東区でも同じです。全国共通のルールなので、エリアによって変わることはありません。詳しい計算方法は国の税法（地方税法）に明記されていますので、ご興味があれば一度調べてみてください。
だから「壊さずに放置」を選ぶオーナー様が多い
代表として多くの空き家オーナー様と接してきて、痛感していることがあります。それは、「使わないけれど壊せない」という、多くの方が抱える本音です。
理由は主に3つです。
- 解体費が高い
昨今の物価高により、建物の解体費用は年々増加しています。一度本格的に見積りを取ってみると、想像以上の金額に驚かれる方が少なくありません。 - 更地にすると固定資産税が大幅に増える
前述のとおり、住宅用地特例が外れて税負担が急増します。せっかくお金をかけて壊したのに、税金まで増えるのは納得しづらいですよね。 - 土地の使い道が決まっていない
何に使うか決まっていないのに、大金をかけて壊す決断は誰でも躊躇するものです。
結果として、多くのオーナー様が「使い道が決まるまでは、上物（建物）を残したまま放置する」という選択をされます。お気持ちは本当によくわかります。私が同じ立場でも、同じ判断をするかもしれません。
放置を続けると、結局税金6倍のリスクに直面する
ところが、ここに大きな落とし穴があります。
空き家を放置していると、行政から「特定空家」や「管理不全空家」として指定されるリスクがあります。これは平成27年に施行された「空家等対策特別措置法」に基づく制度で、令和5年の改正でさらに対象が広がりました。
⚠️ 特定空家・管理不全空家に指定されると
- 住宅用地特例の軽減措置が外される
- 固定資産税が事実上6倍に跳ね上がる
- 行政から改善命令が出され、従わなければ過料の対象に
- 最終的には行政代執行（強制的な解体・撤去）の可能性も
つまり、解体しなくても、放置しているだけで解体したのと同じ税負担になるということです。「壊さなければ大丈夫」というのは、もはや成り立たないというのが現実です。
整理すると、空き家の各パターンでの固定資産税の扱いは以下のようになります。
| 状況 | 住宅用地特例 | 固定資産税 |
|---|---|---|
| 普通に住宅として使用 | 適用あり | 軽減（1/6） |
| 解体して更地 | 適用なし | 軽減なし（6倍） |
| 放置されて特定空家に指定 | 適用外 | 軽減なし（6倍） |
| ⭐ 空き家Reサイクル（賃貸活用） | 適用あり | 軽減（1/6） |
現場で見てきた、放置空き家の本当の姿
税金のリスクだけでなく、もう一つ強くお伝えしたいのが近隣への迷惑です。代表としてこれまで多くの放置空き家を見てきましたが、実際の現場は想像以上に深刻です。
印象に残るのは、やはり「見た目の悪化」です。庭も外周も雑草に覆われて草ボーボー、外から見ても明らかに人が住んでいないとわかる状態。場合によっては屋根が抜け落ちてしまっている物件もありました。修繕されないまま放置された結果、雨が建物の中に入り込み、内部からどんどん腐食が進んでいくのです。一度こうなると、再生は非常に難しくなります。
意外と見落とされがちですが、危険なのが外部設備の老朽化です。物置や駐車場のカーポートの波板が強風で吹き飛ばされたり、釘が露出した状態で道路に落ちていたりと、近隣の方や通行人にケガをさせかねない状況になっているケースもよく見かけます。
そして、もう一つ深刻なのが動物の住み着きです。弊社にはオーナー様だけでなく、近隣の方から直接ご相談をいただくこともあります。「隣の空き家から糞尿の匂いがして毎日が苦痛だ」「子供を遊ばせるのが怖い」というお声を聞くと、本当に胸が痛みます。
⚠️ 放置空き家でよくある近隣トラブル
- 雑草の繁茂、敷地外への越境
- 屋根の崩落、外壁の落下による危険
- カーポート・物置の波板飛散、釘の露出
- 動物の住み着き、糞尿の悪臭
- 不法投棄、防犯上の不安
ご相談に来られるオーナー様の多くが、「近隣からの苦情をきっかけに動かざるを得なくなった」というケースです。本来であれば、苦情が来る前に手を打つのが理想ですが、知らないうちに状況が進んでしまっていることも珍しくありません。遠方にお住まいで実家に来られない方ほど、注意が必要です。
ジレンマの解決策「空き家Reサイクル」
「壊したくない」「でも放置もできない」「でも費用はかけたくない」——この三重のジレンマを解決するのが、MIRAI不動産独自のプログラム「空き家Reサイクル」です。
仕組みは非常にシンプルで、弊社がリフォーム費用を全額負担して空き家を賃貸物件として再生し、入居者をつけて運用します。建物を残したまま活用するので、住宅用地特例も維持できます。
- 建物を残したまま活用するので、住宅用地特例（1/6軽減）が維持される
- リフォーム費用はすべて弊社負担。オーナー様の自己負担はゼロ
- 入居者が住むので、草・動物・近隣トラブルが自然と解消する
- 定期借家契約なので、契約期間満了後は確実に物件が手元に戻る
- 5年・10年など、オーナー様のご希望に合わせて期間を設定できる
- 将来お子様に資産として残したい方にも最適
実際に空き家Reサイクルをご利用いただいたあるお客様は、「毎年の税金のことで悩んでいたのが嘘のようだ」と仰っていました。費用も手間もかけずに、税金の軽減を維持しながら近隣トラブルも解消できる——これが弊社の目指す形です。
対応エリア
MIRAI不動産は日進市を拠点に、名古屋市南東部エリアを中心に対応しています。固定資産税や空き家のお悩みは地域に関わらず共通ですので、近隣エリアの方もお気軽にご相談ください。
- 愛知県日進市
- 名古屋市天白区
- 名古屋市緑区
- 名古屋市名東区
- その他近隣エリアはご相談ください
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